Depuis le 1er janvier 2023, les syndicats des copropriétaires comportant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ont l’obligation de mettre en place un projet de PPT (plan pluriannuel de travaux). Depuis le 1er janvier 2024, vient s’ajouter cette obligation pour les copropriétés comportant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots. Et à partir du 1er janvier 2025, les copropriétés de moins de 50 lots feront également partie des obligés.
Mais alors qu’est-ce que ce fameux PPT et quelle est la différence avec un DTG ?
Le Diagnostic Technique Global
Qu’est-ce que c’est ? Le DTG informe les copropriétaires sur l'état technique global de l'immeuble et recense les travaux à effectuer. Le rapport de DTG ne comporte pas de date d’expiration.
Obligatoire ou pas ? Il n’est obligatoire que dans les cas suivants : mise en copropriété d'un immeuble ou demande de l'administration lorsque la copropriété présente des désordres en termes de sécurité. Néanmoins, il peut être voté en AG et a un intérêt pour identifier les travaux prioritaires à envisager, leurs coûts estimés et les désordres éventuels du bâtiment en termes de structure, de clos & couvert, de façades, de sécurité incendie, d’accessibilité et d’amélioration énergétique pour les copropriétés en chauffage collectif.
En quoi cela consiste ? Après une visite sur place des parties communes, des abords extérieurs, de la structure du bâtiment (cave, charpente, façades), du clos et couvert, de la sécurité incendie, de l’accessibilité et éventuellement de la partie énergétique dans le cas de chauffage collectif, un rapport est rédigé comportant une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble (sous forme de reportage photographique commenté) avec un avis sur l’état technique de l'immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction. Ce rapport comporte ensuite une partie sur l’analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble. Et enfin, la partie qui en général intéresse le plus les copropriétaires : une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie si le chauffage est collectif. Cette évaluation précise notamment les travaux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années.
À qui faire appel pour le faire réaliser ? Le DTG doit être confié à un professionnel tel qu'un architecte, bureau d'études, thermicien justifiant de certaines compétences notamment en analyse des modes constructifs d’un bâtiment et des matériaux de constructions, mais aussi des pathologies du bâtiment et de ses équipements. Une bonne maîtrise des coûts des travaux préconisés est également nécessaire. Le professionnel réalisant le DTG doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergies et des entreprises intervenant sur l'immeuble. Il doit également justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Le Plan Pluriannuel de Travaux
Qu’est-ce que c’est ? Le PPT est un document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans notamment pour sauvegarder le bâtiment et son bon entretien. Il concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Il doit être actualisé tous les 10 ans.
Obligatoire ou pas ? Contrairement au DTG, le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur ancienneté ou leur taille. Toutefois, le syndicat des copropriétaires est dispensé de cette mise en place si un DTG a déjà été réalisé et s’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.
En quoi cela consiste ? Le projet de PPT est réalisé à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble et du diagnostic de performance énergétique (DPE) ou audit énergétique pour les immeubles de plus de 50 lots et, éventuellement, du DTG s'il a été réalisé. Si le DTG n’a pas déjà été réalisé, une visite sur place aura lieu pour son intégration dans le rapport de PPT. Le projet de PPT doit comprendre les éléments suivants :
la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
une estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d'atteindre ;
une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.
À qui faire appel pour le faire réaliser ? La réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties. Ce professionnel doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et doit justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle qui précise les compétences couvertes.
Alors pour conclure, quelle est la différence entre les deux ?
Le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés alors que le DTG est imposé uniquement en cas de création de copropriété pour les immeubles de plus de 10 ans.
Le DTG contient un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans tout comme dans le PPT, mais si la copropriété est en chauffage individuel, le DTG ne s’attache pas à la partie amélioration énergétique tandis que dans le PPT, elle doit être prise en compte que le chauffage soit individuel ou collectif.
Le PPT englobe donc un DTG + le ou les DPE de l’immeuble ou l’audit énergétique (pour les copropriétés de plus de 50 lots).
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